一、政策调整概览与执行重点
近期，央行针对商业性房贷利率和公积金贷款利率进行了重要调整。自2024年9月起，央行允许存量房贷借款人将固定利率转换为浮动利率，并批量调整加点幅度至不低于-30基点。这一政策调整使得首套和二套房的利率差异有所缩小，全国新发放房贷利率水平预计将至近3.08%。这一变革不仅影响了广大房贷借款人，也标志着我国房贷利率进入历史低位区间。
二、公积金贷款利率同步调整
在公积金贷款利率方面，自2024年5月发布的下调政策将于2025年1月1日起生效。具体地，首套房5年以上利率将降至2.85%，二套房则降至3.325%。以一个典型的例子来说，以100万元、30年期贷款的家庭，首套房月供将减少约135元，总利息节省高达4.85万元。这一调整对于广大公积金贷款借款人来说，无疑是一大福音。
三、市场影响及未来趋势
随着利率的下调，家庭债务压力得到了显著的缓解。特别是在部分城市，如南京的某些家庭，月供占收入的比重从高位回落。低利率环境也可能导致部分家庭陷入“低利率幻觉”，盲目加杠杆，如杭州的IT工程师因收入波动出现的月供缺口案例，提醒我们要警惕风险。
未来，央行已明确将继续实施适度宽松的货币政策。预计新增房贷利率将进一步下行，部分城市的首套房贷利率已经跌破2.95%。这一趋势有助于缓解购房压力，促进房地产市场健康发展。但与此对于三四线城市法拍房数量的增幅收窄以及“负资产”问题仍需保持关注。
四、操作注意事项
对于符合政策的商业贷款和公积金贷款利率调整，无需主动申请，银行系统将自动完成调整。由于存在区域差异，一线城市的限购政策松动与三四线城市的“死亡螺旋”风险并存。在评估个人资产风险时，必须结合本地政策进行综合考虑。
这次利率调整对于广大房贷借款人来说是一个重大的利好。在享受政策红利的我们也要警惕潜在的风险，做好个人财务规划。
