一、新房市场概览
在2025年5月，全市的新房市场均价稳定在了4128元/㎡的水平，各个区域间的价格差异显著。其中，石鼓区的新房价格达到了5736元/㎡, 蒸湘区则更高，达到了7887元/㎡。衡阳县的新房市场均价位于4856元/㎡的水平，而高端项目如珠江愉景南苑的均价更是高达18000元/㎡。这种价格分化显示出市场正在经历深刻的变革。
部分区域的楼盘促销策略明显，如衡阳县的新房价格较相邻的蒸湘区低约22%，表现出价格洼地的特征。这种价格策略无疑也在吸引更多购房者的目光。
二、二手房市场洞察
全市的二手房挂牌均价保持在5069元/㎡的水平，各个区域的市场表现各不相同。核心区域如蒸湘解放西路的部分小区均价微跌，而石鼓区的二手房挂牌价与新房价格之间的倒挂现象有所缓解。县域二手房价格持续探底，衡阳县的均价创下了两年来的新低，性价比优势愈发突出。
三、供需动态分析
随着开发投资的收缩，住宅市场呈现一系列动态变化。数据显示，2024年一季度房地产开发投资同比下降22.1%，住宅投资占比较大。尽管新开工面积同比增长52.2%，但施工面积总体下降。房企的资金状况也面临压力，到位资金同比降低42.6%，主要资金来源均出现大幅下滑。这一切都显示出市场的压力正在增大。
商品房库存压力也在增大，待售面积大幅上升，去化周期延长。商业营业用房的销售面积逆势增长，与住宅市场形成鲜明对比。这反映出市场供需结构的变化和商业地产的韧性。
四、区域分化与市场情绪
各个区域的新房和二手房均价呈现出显著的分化特征。蒸湘区、石鼓区、衡阳县等区域的市场表现各有特色，典型项目均价差异显著。这也反映出购房者对不同区域的认知和预期有所不同。
当前市场情绪复杂，购房者观望情绪浓厚，线上交流主要集中在“政策窗口期”的判断。开发商则通过以价换量的策略促销，如推出特价房、首付分期等手段加速去库存。长期趋势仍然面临压力，若资金面持续收紧，市场复苏可能需要更长时间。这一切都使得市场充满了不确定性和挑战。
