随着具有“国家队”性质的保障性租赁住房（以下简称“保租房”）大量集中入市，以及地方积极加大存量房源收储力度，部分城市的保租房开始面临出租率压力。
近期，西安市住建局发布通知，外来务工人员在选择保障性租赁住房时，可以享受高达50%的租金优惠。类似地，珠海万山海洋开发试验区住建局也宣布，在东澳岛南沙湾片区，保障性租赁住房的租金仅为市场评估价的70%。这些优惠政策吸引眼球，不禁让人思考：国有房东主动降租背后究竟有何深意？
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）采访时表示，国有房东降租传递出多重信号。保租房面临提升出租率的压力；针对租客尤其是年轻人、新市民和灵活就业人群，需要在租金上给予扶持；各地正在通过降低企业用工成本来减轻企业负担，同时吸引人才。随着国企系企业加速涌入住房租赁市场，整个租赁市场正在进入一个调整期。行业洗牌将不可避免。
现阶段各地对保租房的价格定义各不相同，但相对市场化租赁住房而言仍具有明显优势。以北京为例，保租房的租金涨幅受到严格限制，涨幅通常低于周边租金涨幅，并受到的动态监管。再以深圳市光明区为例，组织配租的保租房租金设定为市场参考租金的60%，体现了对租赁市场的调控力度。
数据显示，国企系企业在住房租赁市场的市场份额持续增长。克而瑞长租数据显示，截至2025年年末，国企系企业在住房租赁市场TOP30企业中的市场份额占比已超过20%，且同比涨幅达5.41%，标志着住房租赁市场正在向国企主导方向演进。
与此“国家队”也在积极下场收房，通过专款专项操作预期加快二手房交易流通。地方如湖南省正在利用专项债收购存量商品房用于保障性租赁住房。上海等地也已启动收购工作试点。中指研究院预测，未来将有更多城市跟进落地这一政策，这不仅有助于增加保障房供给，还能打通新房、二手房置换链条，促进住房需求释放。
在此背景下，保障性租赁住房的集中入市和地方加大存量房源收储力度，对既有的市场化租赁房源究竟会产生何种影响？李宇嘉表示担忧。他指出保租房与纯市场化租赁房源存在差异化竞争的同时也存在交集。特别是在出租去化竞争激烈的区域如上海五大新城等地保租房可能对市场租赁造成分流影响。保租房的低租金策略可能导致区域租金下跌的市场预期同时影响市场化租赁房源的出租率和租金水平。他进一步指出租客对租金敏感性高对未来收入和就业预期转弱的情况下选择相对低价的同区域保租房的倾向性增强这对市场化长租公寓的经营环境带来挑战。李宇嘉认为稳定的租金回报率是房地产市场健康发展的重要指标之一合理的租金回报率大约在3%至4%之间。
目前一些企业同时持有保租房和市场化租赁房源如龙湖冠寓等不仅运营集中式租赁住房品牌同时也涉足保租房项目面临着市场变革带来的挑战与机遇并存的市场环境考验着这些企业的运营能力和市场策略。龙湖冠寓北京新篇章：非居改保项目的典范
每经记者获悉，位于北京郭公庄地铁站的龙湖冠寓店，作为北京首例“非居改保”项目，于2022年11月正式开业，为租赁市场注入了新的活力。这一项目将闲置或低效商办资产转化为保障性租赁住房，不仅降低了租金成本，还为租户提供了高品质的居住体验。
据了解，该项目的租金比同地段市场低出20%，为租户年均节省住房成本超过千万元。通过有效利用2.89万平方米的居住空间，不仅提升了城市资源利用效率，更获得了北京市住建委的高度认可。自开业以来，该项目的出租率长期保持在95%以上，租户平均租期约为12.3个月，显示出强劲的市场需求。
面对近两年保租房集中入市带来的局部供给压力，龙湖冠寓坦诚应对挑战，并指出这是地方加快盘活存量、实现资金回流的阶段性诉求。为适应市场变化，龙湖冠寓不仅参与保租房的运营托管，还坚守市场化产品线，通过提供高品质居住体验与组合策略，有效分散单一市场波动的风险。
随着保租房的大规模入市，全国核心城市的平均租金出现下滑趋势。据克而瑞长租统计数据显示，全国核心15城平均租金同比降幅达3.3%，处于近五年低位。尤其是一些城市如成都、重庆、杭州等，租金同比降幅超过7%。未来，随着城市保租房的持续增加，集中式公寓的整体租金水平可能会继续承受压力。
在此背景下，龙湖冠寓等市场化租赁企业展现出其独特的优势。它们通过打造社群运营与服务体系，弥补了保租房在个性化和品质感方面的短板。针对高净值人群就业集中区，地方正在推进商办改租赁的政策扶持，为市场化改造提供动力。
龙湖冠寓方面表示，每年节后返城是长租公寓市场的重要节点。为了吸引新租客，冠寓会推出各种增值服务，如免押金、减免服务费、免费换房等。面对行业洗牌的加速，有规模、有品牌、有运营能力的专业机构将有机会在这一进程中脱颖而出。
对于龙湖冠寓而言，这一调整期不仅是挑战，更是验证其长期主义价值的窗口。在国有房东开始降租的大背景下，龙湖冠寓通过其灵活的策略和服务创新，展现了在这一市场变革中的韧性和潜力。未来，龙湖冠寓将继续深化服务体系建设，为租户提供更优质的居住体验，同时积极响应政策导向，助力租赁市场的健康发展。
